2010年中国房地产市场形势分析

发布于:2021-07-31 13:16:08

2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月

中国指数研究院 中国房地产指数系统 电 话:010-59306990 邮 箱:gaojing.bj@soufun.com

2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望

2009 年 12 月

2009 年全国以及重点城市房地产市场回顾:
全国房地产开发投资增速逐月回升, 但仍低于*年来*均水*; 施工和新开工面积低位增长, 市场略显供给不足;销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。 一线城市高端项目成交套数占比显著上升; 除上海外,多数重点城市新增上市量明显低于 2008 年同期水*; 从供求对比来看, 重点城市销供比均高于 1, 存量迅速消化, 部分城市短期供给不足, 北京、 深圳和杭州等重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体; 二手房成交套数同比增长显著,北京、上海和深圳等多个城市交易量超过同期新房。

2009 年房价走势:
从全国整体来看,商品房和商品住宅均价的绝对水*和增速均创历史新高; 2009 年 11 月,20 个重点城市中,12 个城市成交均价超过历史最高水*,其余 8 个城市也 已接*历史最高水*; 从房价涨幅与宏观经济以及居民收入增长的关系来看,1998 年-2008 年年间,全国房价绝 对水*创新高,但累计涨幅不及 GDP、人均可支配收入; 2009 年 1 月至 10 月,深圳、北京和武汉等城市新房价格涨幅大幅超出同期二手房。

2010 年房地产市场形势展望:
在市场供给方面, 由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、 国土资源部*期加大“囤 地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工, 预计 2010 年房地 产投资额和市场供给将稳步增长,但部分城市短期内仍面临供给不足。 在成交量方面,预计 2010 年一些省市交易量受高房价的影响会下降,但多数中西部地区特 别是三四线城市,由于房价绝对水*和涨幅仍较低,交易量仍可能增长,全国总的销售量会 比较*稳。 在价格走势方面,我们预计 2010 年房价仍将处于高位并呈上升态势,但涨幅会趋缓,主要 原因在于:宽松的货币政策将至少维持到明年*肽辍⒅饕鞘谐山涣课衷诟呶弧⒎考弁 往滞后于货币政策和成交量、 购房者对住房保值增值的预期、 开发企业失去快速推盘回笼资 金压力以及部分城市商品房供不应求。

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月

一、2009 年全国房地产市场运行情况
1、投资:开发投资增速逐月回升,但仍低于*年来*均水* 预计 2009 年全年, 房地产和住宅开发投资分别达到 3.8 万亿元和 2.6 万亿元,分别同比增长 23.8%和 19.7%,低于 2000-2007 年的* 均水*。 2009 年 1-10 月, 房地产和住宅开发投资分别同比增长 18.9%和 14.1% ,增速分别较上月加快 1.2 个百分点和 0.7 个百分点,延续今 年以来的逐月回升势头,但与 2000-2007 年的*均水* 25.6%和 27.2%仍有较大差距,亦低于 2008 年全年水*。 图: 1999-2009 年房地产和住宅开发投资及其增长率
40000 30000 20000 10000 0 09:1-2 09:1-3 09:1-4 09:1-5 09:1-6 09:1-7 09:1-8 09:1-9 09:1-10 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 亿元 40% 30% 20% 10% 0%

房地产开发投资 房地产开发投资增长率

住宅开发投资 住宅开发投资增长率

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

2、供应:09 年施工和新开工面积低位增长,市场略显供给不足 预计 2009 年全年, 全国商品房施工、 新开工将达到 32.8 亿、 10.6 亿*方米,分别同比增长 19.5%和 8.4%(2008 年分别为 27.4 亿和 9.7 亿*方米) 。全国住宅施工面积和新开工面积达到 25.6 亿、8.5 亿 *方米,分别同比增长 18.1%和 5.8%,增幅均低于 2000-2007 年的 *均水*。 2009 年 1-10 月,全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长 16.4%、3.3%(2008 年全年为 16.0%和 2.3%) ,住宅施工和新开工 面积分别增长 15.0%、0.4%(2008 年全年为 16.0%和 1.4%) ,连续 两年保持低速增长,其中新开工面积连续两年增速远低于 2000-2007 年*均水*(19.8%) 。

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 图:1999 年-2009 年全国住宅施工和新开工面积及其增长率
300000 万*方米 40%

225000

30%

150000

20%

75000

10%

0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:1-10

0%

施工面积

新开工面积

施工面积增长率

新开工面积增长率

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 3、需求:销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 预计 2009 年全年, 全国商品房销售面积和销售额将达到 9-9.5 亿 *方米和 4-4.5 万亿元,其中住宅销售面积 8.5-9 亿*方米,销售套 数达到 850-900 万套(06、07、08 年分别为 504、625、556 万套) , 销售额为 3.5-4 万亿元。 2009 年 1-10 月,全国商品房销售面积和销售额分别达到 6.6 亿 *方米和 3.15 万亿元,同比增长 48.4%和 79.2%,住宅销售面积和 销售额分别为 6 亿*方米和 2.8 万亿元,同比增长 50.1%和 84.3%, 规模与增速均创历史新高,其中销售额已超过 2007 年全年。 图:1999 年-2009 年全国住宅销售面积和销售额

80000

万*方米

亿元 40000

60000 49588 40000 19939 23702 8619 70136 33820 17288 14564 55886 25566

30000 27766

20424

29779 16570

20000

20000

12998

10000 60975 0

4021 4958 2414 3229 0

6543

55423 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:110 销售面积 销售额

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 图:1999-2009 年全国住宅销售面积和销售额增长率
90% 84.3%

60% 47.9% 32.0% 30% 33.8% 31.7% 27.5% 24.5% 26.9% 26.5% 23.3% 25.6% 20.0% 20.3% 18.9% 18.7% 15.3% 13.6% 11.8% 20.3% 1999 -30% 销售面积增长率 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:1-20.1% 10 -20.3% 50.1%

0%

销售额增长率

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

二、2009 年主要城市房地产市场表现
1、成交:主要城市住宅成交套数创历史新高 2009 年 1-11 月, 十六个城市中除沈阳外均已超过 2008 年全年水 *。与 2007 年全年相比,已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦 门、福州等 10 个城市超过 2007 年全年水*。 表:06 年至今主要城市成交套数及其增长率(单位:套数)

2006 1 杭州 2 重庆* 3 福州 4 深圳 5 天津 6 苏州 7 厦门 8 大连 9 西安 10 成都 11 武汉 12 北京 13 沈阳 14 广州 15 上海 16 南京 94891 161761 105910 112312 187131 82376

2007

97146 74982 73478 47257 32206

2009年1- 相比2008 相比2007 统计口径 11月 全年 全年 30854 19109 50422 2.64 1.63 住宅(期房+现房) 163404 133085 240216 1.80 1.47 商品房(期+现) 2008 30219 49944 87201 57426 26410 32400 85566 126584 107536 119473 16675 43817 46512 34589 8744 25200 58925 80684 53030 86471 44471 64726 113738 69388 31179 36835 90133 126213 103888 115369 113786 95831 215326 82630 2.67 1.48 2.45 2.01 3.57 1.46 1.53 1.56 1.96 1.33 0.89 1.84 1.43 1.94 1.47 住宅(期) 1.30 住宅(期房+现房) 1.30 住宅(期房+现房) 1.21 住宅(期) 1.18 住宅(期) 1.14 住宅(期),1-10月 1.05 住宅(期),1-10月 1.00 主城区商品住宅(期+现) 0.97 住宅(期房+现房) 0.97 住宅(期房+现房) 0.90 住宅(现+期),1-10月 0.91 住宅(期房+现房) 0.91 住宅(期房+现房) 0.90 住宅(期房+现房)

126876 128375 105012 52059 235423 150847 91770 42520

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 说明:重庆、成都数据为商品房,其他城市为商品住宅 成交:一线城市高端项目成交套数占比显著上升 2009 年 1-9 月,北京单价 1.6 万元以上的中高端楼盘成交 18113 套,占比达 20.1%,较 2007 年和 2008 年提高 6-7 个百分点;特别 是单价 3 万元以上的高端楼盘,尽管成交套数占比仅为 2%,但销售 额占比超过 10%。 同期,上海单价 2 万元以上的高端住宅成交 18838 套,月均成交 套数接* 2100 套,占比达 10.3%,较 2007 年和 2008 年增长显著。 图:2007-2009 年北京不同价位住宅成交套数占比
100% 14.3% 80% 30.1% 60% 17.4% 40% 18.2% 20% 30.3% 20.0% 0% 2007年 6000元以下 10000( 含)-16000元 2008年 6000( 含)-8000元 16000元( 含) 以上 2009年1-9月 8000( 含)-10000元 11.2% 19.3% 22.4% 18.5% 30.8% 14.1% 13.1% 20.1%

20.1%

图:2007-2009 年上海不同价位住宅成交套数占比
100% 2.0% 7.2% 75% 18.7% 33.6% 4.4% 7.2% 2.2% 7.8% 17.8% 25.4% 6.4% 7.7% 3.8% 11.8% 12.7% 21.4% 16.8% 25% 26.9% 0% 2007年下半年 4000元以下 10000( 含)-13000元 20000元(含)以上 2008年 4000( 含)-7000元 13000( 含)-17500元 2009年前三季度 7000( 含)-10000元 17500( 含)-20000元 32.7% 23.3% 10.3%

50%

数据来源:中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

2、上市:除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期 今年 1-10 月,重点城市中除上海外,各城市新上市均低于去年 同期,其中北京降幅最明显,为 39.8%,杭州、深圳、武汉等城市累 计同比降幅均将* 30%。

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 图:主要城市 2009 年 1-10 月新上市面积及其增长率
1600 19.6% 1200 10% 30%

800 -29.0% 400 -28.3% -39.8%

-11.8%

-10.4%

-10%

-27.3%

-30%

0 北京 上海 深圳 武汉 重庆* 杭州 成都 苏州 09年1-10月 1-10月累计增长率

-50%

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统 3、供求对比:销供比高于 1,存量迅速消化,部分城市短期供给 不足 今年 1-10 月,重点城市的销供比均高于 1,其中武汉超过 2,北 京、深圳、杭州超过 1.5。 截至 10 月底, 主要城市可售面积较 08 年底减少 200-500 万*方 米,60%的城市出清周期下降 10 个月以上,其他城市减少 6-9 个月。 图:主要城市 2007-2009 年销供比(以面积计算)
2.0 1.6 1.2 0.8 0.4 0.0 2007年 2008年 2009年1-10月 北京 上海 深圳 7 武汉 重庆 杭州 1.5 1.2 1.6 1.4 1.1 1.5

成都

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 主要城市 2007-2009 年可售面积
2000 1500 1000 500 0 07-1 07-3 07-5 07-7 07-9 08-1 08-3 08-5 08-7 08-9 09-1 09-3 09-5 09-7
09-7

*方米

07-11

北京 武汉

上海 重庆*

广州 杭州

08-11

深圳 青岛

主要城市 2007-2009 年出清周期

50 40 30 20 10 0 07-1



07-3

07-5

07-7

07-9

08-1

08-3

08-5

08-7

08-9

09-1

09-3

09-5

07-11

北京 杭州

上海 南京

深圳 青岛

08-11

武汉

重庆*

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

供求对比:重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体 2009 年 1-10 月,北京、杭州、深圳的销供比均大于或接* 1.5, 但具体到不同户型,中大户型的销供比普遍更高。北京 140-160, 180-200 *米户型的销供比分别为 1.9 和 1.8,深圳 100-120 *米户 型的销供比达 5.1,120-140、140-160 *米的销供比均超过 2,杭州 120-144、144-180 *米的销供比分别为 1.8 和 2.4,均高于市场整体 水*。 以上三个城市的中小户型(100 *米以下)的销供比均低于市场 整体水*,主要源于 90/70 政策后小户型上市量大幅上升。

09-9

09-9

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 图:北京 2007-2009 年不同户型销供比(以套数计算,下同)
2.0 1.5 1.4 1.6 1.9 1.7 1.8 1.5 1.5

1.5

1.4 1.5

1.4

1.0 <60 0.5 6080 8090 90100 100- 120- 140- 160- 180- >200 整体 120 140 160 180 200

0.0

2007年下半年

2008年

2009年 1-10月

杭州 2007-2009 年不同户型销供比
2.5 2.0 1.5 0.7 1.0 <60 0.5 0.0 60-80 80-90 90-100 100120 2007年 2008年 120144 144180 >180 整体 2.2 2.1 1.8 1.3 1.4 1.4 1.4 2.4

2009年1-9月

深圳 2007-2009 年不同户型销供比
3.0 2.2 2.1 1.4 1.2 0.9 <60 0.3 60-80 80-100 100120 120140 140160 160200 1.5 0.7 >200 整体 1.6 2.7 2.1

-0.6

2007年下半年

2008年

2009:1-10

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 4、二手房:成交套数同比增长显著,多个城市交易量超过同期新 房 今年以来,主要城市二手房成交套数增长显著。北京、上海和深 圳前十月的成交套数同比增长两倍,天津和杭州增长*两倍,广州超 过一倍,成都为 74.4%。 下半年成交量高位震荡, 部分城市 11 月创新高。 个重点城市中, 9 7 月、8 月、9 月、10 月分别有 5 个、6 个、2 个、7 个城市成交量下 降,其中北京、上海在 2 万套以上高位震荡。进入 11 月,由于“营业 税减免和利率优惠即将到期”的预期,各城市二手房成交套数大幅攀 升, 北京在 11 月突破 3 万套, 创历史新高, 1-11 月累计成交 23 万套, 是此前三年成交量总和。 与同期新房成交量相比,北京、上海、广州、深圳、南京今年前 三季度的二手房成交套数已超过同期新房,其中深圳达 1.87 倍。 图:2008-2009 年主要城市二手房成交套数走势
32000

24000

16000

8000

0 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 08-10 08-11 08-12 09-9 09-10

上海 成都

北京 杭州

广州 武汉

深圳 南京

天津 宁波

图:2007-2009 年主要城市二手房与同期新房销售套数之比
2.0

1.6

1.2 上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州 武汉 南京

0.8

0.4 2007年 2008年 2009年1-10月

0.0

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统
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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月

三、房价究竟如何?
1、全国:商品房和商品住宅均价的绝对水*和增速创历史新高 2009 年 1-10 月,全国商品房和住宅均价分别为 4751 元/*方米 和 4544 元/*方米,分别较去年同期增长 20.8%和 22.7%,绝对水* 和增速均创历史新高。 图:1999-2009 年商品房和商品住宅均价及其增长率
元/*方米 5000 4000 3000 2000 1000 0 09:1-10 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

25% 20% 15% 10% 5% 0%

商品房均价 商品房均价增长率

商品住宅均价 商品住宅均价增长率

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

2、重点城市:多个城市*期成交均价接*或超过历史最高水*并 呈稳步上升态势 截至 2009 年 11 月,20 个重点城市中已有北京、上海、广州、深 圳、天津、重庆等 12 个城市先后突破历史最高水*,另外 8 个城市 也已接*历史最高水*。 与今年 1 月相比,深圳、北京、厦门、南昌等 9 个城市住宅成交 均价涨幅超过 30%。

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 图:2009 年 11 月住宅成交均价相比 1 月涨幅
100% 73% 75% 68% 61% 50% 47% 2009年 11月主要城市住宅成交均价相比 1月涨幅

41% 37% 33%30% 30% 26% 26% 24% 23%

25%

19% 18% 17% 17%

16% 15%

12% 11% 10%

0% 南昌* 无锡* 广州* 沈阳* 郑州* 西安* 东莞* 大连* 深圳 北京 厦门 苏州 宁波 武汉 杭州 福州 重庆 昆明 上海 长沙 天津 包头

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

3、新房价格指数:十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬 图:十二个重点城市住宅指数走势图

2600 2200 1800 1400 1000 600 200401 200404 200407 200410 200501 200504 200507 200510 200601 200604 200607 200610 200701 200704 200707 200710 200801 200804 200807 200810 200901 200904 200907 200910 北京 重庆 上海 南京 广州 杭州 深圳 成都 天津 苏州 武汉 青岛

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

4、二手房价格指数:回升更加显著,北京、深圳、广州等多个城市 超过 20% 11 个重点城市中,北京、深圳、广州、杭州、天津的二手房价格
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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 指数较去年年底增长超过 20%,上海、苏州、南京超过 10%。 图:主要城市二手房价格指数走势
3600 3200 2800 2400 2000 1600 1200 800 400 04-12 05-02 05-04 05-06 05-08 05-10 05-12 06-02 06-04 06-06 06-08 06-10 06-12 07-02 07-04 07-06 07-08 07-10 07-12 08-02 08-04 08-06 08-08 08-10 08-12 09-02 09-04 09-06 09-08 09-10 北京 杭州 深圳 重庆 上海 苏州 广州 南京 成都 武汉 天津

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

5、全国房价绝对水*创新高,但累计涨幅不及 GDP、人均可支 配收入 2009 年 1-10 月,全国住宅均价达到 4544 元/*方米的新高,较 去年同期上涨 22.7%,而前三季度 GDP、人均 GDP 等指标的增速不 到 10%, 但居民储蓄存款同比增长 24.8%, 达到 26 万亿的历史高位。 1998 年-2008 年,全国住宅均价累计上涨 97%,而同期 GDP、 人均 GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过 2 倍。 1998-2004 年,全国住宅均价累计上涨 37%,低于同期 GDP 等 指标涨幅,而 2004-2009 年,全国住宅均价累计上涨 79%,与同期 GDP、人均 GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持*。

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 图:1978 年来 GDP 等指标增长率(按当年价计算,不考虑物价因素,09 年数据除房价外其他指标为前 三季度数
35%

25%

15%

5%

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

-5%

住宅销售均价

GDP

人均GDP

人均可支配收入

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

6、 重点城市 1998-2009 年涨幅普遍低于同期 GDP 和人均可支配 收入 1998 年-2009 年, 北京等重点城市住房均价累计上涨 150%-300% 不等,但除上海外,其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期 GDP 累计涨幅,如北京住房均价累计上涨 312%,但 GDP 上涨 375%;深 圳住房均价累计上涨 191%,但 GDP 累计上升 432%。 上海的住宅均价涨幅尽管高于 GDP 涨幅, 但同期居民储蓄存款累 计上涨 511%。 表:1998-2009 年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅

住宅均价

GDP 375% 271% 381% 432% 485% 327% 291% 405%

人均GDP 255% 271% 221% 194% 412% 274% 295% 315%

人均可支配 居民储蓄存 收入 款 215% 232% 148% 53% 211% 215% 189% 271% 360% 511% 344% 583% 469% 697% 561% 595%

北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京

312% 297% 105% 191% 240% 215% 226% 152%

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统 一线城市 2004-2009 年房价累计涨幅超出同期 GDP 和人均可支 配收入,二线城市涨幅相对较小
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09:1-10

2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 2004 年-2009 年,重点城市的住房均价增速加快,其中北京的累 计涨幅达到 163%, 而同期 GDP、 人均 GDP 等指标涨幅均不及 90%, 仅有居民储蓄存款累计增长 110%;类似的还有上海,房价涨幅高于 GDP、人均可支配收入等指标涨幅;广州住宅均价累计涨幅虽不及同 期 GDP 涨幅,但高于人均可支配收入涨幅,也存在一定风险。 天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期 GDP 等指标。 表:2004-2009 年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅

住宅均价

GDP 86% 75% 99% 99% 137% 127% 109% 118%

人均GDP 65% 75% 44% 57% 111% 123% 106% 71%

人均可支配 居民储蓄存 收入 款 70% 74% 66% 110% 108% 94% 124% 82% 96% 70% 124% 116% 172% 119% 123%

北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京

163% 109% 84% 118% 129% 108% 113% 114%

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

7、部分城市和区域新房价格涨幅大幅超出同期二手房 2009 年 1 月至 10 月,深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨 83%和 54%,但同期二手房均价(报价)上涨 26%,未来存在调整 风险。 武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅,但高出幅 度较小;杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房,可能与 当地中低价位新房较多上市有关,未来价位将较为稳定; 以北京为例,东湖湾最新一期报价达 28000 元/*方米,较今年 1 月上涨超过 80%, 而同区域内同质二手房均价约为 21000 元/*方米, 涨幅约为 60%;类似的还有京投快线阳光花园,由于四号线的开通, 从 9 月的 17000 元上涨到目前的 23500 元,涨幅超过 30%,而同期 周边二手房(马家堡区域)涨幅不到 20%。

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 图:主要城市 2009 年 10 月新房和二手房均价相比 1 月涨幅
主要城市 2009年 10月新房和二手房均价相比 1月涨幅 83% 75% 54% 50% 26% 25% 10% 0% 深圳 北京 武汉 广州 杭州 26% 27% 26% 23% 24% 18% 24% 16% 11% 重庆 天津 上海 15% 14% 8%

100%

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

四、2010 年市场形势展望
1、政府:2008 年底以来多项刺激性政策促进了经济回暖和房地产市 场企稳回升 (1)各项优惠政策持续跟进: “131”号文拉开了“救市”大幕:营业税减免、货币政策宽松、 融资渠道逐渐打开等 地方政府多项优惠措施跟进:放开外资购房、土地出让金缴 纳方式放松等 银行信贷前所未有的放松:1-10 月新增贷款达 9 万亿 (2)区域规划不断推出: 长株潭“两型社会”建设总体方案获国务院批准 珠三角改革发展规划纲要发布 国务院支持海西发展若干意见发布 京津冀将实现区域规划“一张图” 广佛肇联动 珠三角一体化脉络渐清 横琴岛纳入珠海特区范围 《关中-天水经济区发展规划》发布 国务院通过辽宁沿海经济带规划 《中国图们江区域合作开发规划》获国家批复 (3)基础设施(铁公基”)建设力度加大:
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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 轨道交通:截至 2009 年 9 月,22 个城市 79 条轨道交通建 设规划已经获得国务院批复,总长 2260 公里,总投资 8820 亿元。 城市交通:京沪高铁、杭州湾大桥、港珠澳大桥、南京长江 隧道等重大工程获并陆续开工。

政府: 土地出让金收入占地方财政收入超过 20%, 大幅缓解财政压力 1994 年, 中央实行分税制改革, 地方财政收入占比稳定在 45-47% 之间,但支出占比从 1994 年的 69%上升到 2008 年的 78.7%。1997 年来,地方财政赤字从 1997 年的 2277 亿元上升到 20599 亿元,增 长了*十倍。 1997 年-2008 年, 开发企业的土地购置费 (可视为地方政府的“土 地出让金收入)从 248 亿元上升到 5996 亿元,占地方政府财政收入 的比重从 5.6%上升到 20.9%,而占财政赤字的比重从 10.9%上升到 29.1%。 2008 年,江苏、北京、浙江、广东四省市“土地出让金”收入位居 全国前列,均超过 500 亿元,且均超过同期财政赤字,北京更是达到 同期财政赤字的 5.24 倍,占同期财政收入的 35%;浙江、四川、福 建、安徽的“土地出让金”占财政收入比重也较高,均超过 30%。 图:1997-2008 年地方财政赤字及企业土地购置费
24000 18000 12000 6000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 地方财政赤字(亿元) 土地购置费/财政赤字 土地购置费(亿元) 土地购置费/地方财政收入 亿元 40% 33.0% 31.5% 30% 29.6% 28.9% 29.1% 27.8% 21.6% 21.4% 20.9% 20.8% 20.7% 20% 19.5% 19.2% 18.5% 17.0% 20.9% 14.5% 14.0% 13.3% 11.5% 10.9% 10% 8.9% 7.5% 5.6% 0%

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 表:2008 年各省市财政赤字和土地出让金收入
土 地 购 置 费 (亿 元 ) 江 北 浙 广 山 四 辽 福 安 上 河 重 河 湖 湖 内 云 广 天 黑 陕 江 山 吉 贵 新 海 甘 宁 青 西 苏 京 江 东 东 川 宁 建 徽 海 南 庆 北 南 北 蒙 古 南 西 津 龙 江 西 西 西 林 州 疆 南 肃 夏 海 藏 7 6 6 5 3 3 3 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7 3 0 0 5 0 0 9 6 2 9 7 7 5 0 0 0 0 0 8 8 7 6 5 3 2 2 2 0 9 4 4 1 9 0 9 9 0 5 8 5 5 9 5 2 0 0 9 9 3 8 6 4 8 4 4 7 6 1 .0 .0 .4 .9 .8 .8 .2 .4 .9 .6 .3 .7 .5 .4 .0 .5 .1 .7 .3 .6 .0 .0 .1 .9 .1 .1 .4 .2 .6 .7 .2 地 方 财 政 赤 字 (亿 元 ) 5 1 2 4 7 19 7 3 9 2 12 4 9 10 9 8 8 7 1 9 8 7 5 7 7 6 2 7 2 2 3 1 2 7 6 4 0 9 0 2 3 7 3 3 4 3 0 5 7 9 6 3 2 6 5 0 9 1 0 2 9 5 6 2 5 8 7 7 7 4 2 5 2 8 4 2 9 3 6 8 2 4 7 1 7 7 6 8 3 3 9 2 5 .1 .0 .2 .2 .6 .2 .4 .3 .5 .2 .7 .4 .1 .5 .4 .9 .2 .7 .1 .0 .0 .4 .0 .3 .0 .3 .1 .5 .6 .0 .8 土 地 购 置 费 /财 政 赤 字 1 5 2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 .4 .2 .2 .0 .4 .1 .3 .9 .2 .9 .1 .4 .1 .1 .1 .1 .1 .1 .5 .0 .1 .1 .1 .0 .0 .0 .1 .0 .0 .0 .0 9 4 0 8 7 6 8 8 9 4 5 1 9 5 2 3 2 3 2 9 1 0 2 8 5 4 1 3 3 2 0 土 地 购 置 费 /财 政 收 入 2 3 3 1 1 3 2 3 3 1 3 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 8 5 1 5 8 0 2 6 7 9 9 1 9 2 5 6 7 9 5 5 5 5 9 3 0 8 7 9 8 9 5 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

2、银行:房贷仍是优良资产,银行对个人购房者青睐有加 房地产业的快速发展离不开银行的信贷支持。截至 2008 年底, 商业性房地产贷款余额 5.3 万亿元,占金融机构贷款余额比重达 18.3%,其中房地产开发贷款和个人住房按揭贷款分别为 2 万亿和 3 万亿元,其中个人住房按揭贷款较 1997 年底增长 150 倍。 个人住房贷款向来是银行的优质资产,2009 年扩张更为显著: 2009 年 1-10 月, 个人消费贷款余额 (其中约 80%是房贷) 增长 14000 亿元,是 2007 年和 2008 年的 1.7 倍和 3.1 倍(分别为 8400 亿元和 4500 亿元) ,预计 1-10 月个人住房贷款已达到 11000 亿元,较 2007 年和 2008 年大幅增长。 由于 7 折利率优惠和“不对*迪ⅰ ,商业银行房贷“利差”显著缩
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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 小,各家银行谋求“以规模求利润”,房贷的扩张速度远超业内预期。 2009 年*肽辏ㄐ小⒐ば小⒅行行略龈鋈俗》看罹 1000 亿 元, 2008 年全年均不足 800 亿元, 而 其中中行是 2008 年的 1.85 倍, “放贷冲动”最为显著。

图:2007 年至今个人消费者贷款余额增量
2500 亿元 2000 1500 1000 500 0 2007.01 2007.03 2007.05 2007.07 2007.09 2007.11 2008.01 2008.03 2008.05 2008.07 2008.09 2008.11 2009.01 2009.03 2009.05 2009.07 2009.09 2007年至今个人消费贷款余额增量

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

银行:开发企业在 2009 年得到银行大力支持 开发企业在 2009 年得到银行大量资金支持:2009 年 1-10 月, 房地产开发企业获得国内贷款 9119 亿元,同比增长 53.0%,是 2000 年来的最高增速,总量已超过 2007 和 2008 年全年。由于国内贷款 和销售回款的大幅增长, 1-10 月房地产开发企业资金来源达 4.4 万亿 元,同比增长 43.4%,资金实力显著提高。 2009 年*肽旯ば蟹⒎欧康夭⒋ 639 亿元,较上年增长 18.7%,占同期公司贷款的 10.6%。 此外,万科、龙湖、绿城等 13 家企业在 2009 年获得工行等银行 的巨额授信,总额接* 3000 亿元。

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 图:2000-2009 年房地产企业获得国内贷款及其增长率
10000 亿元 8000 6000 4000 2000 0 09:1-6 09:1-7 09:1-8 09:1-9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:1-10 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

国内贷款

国内贷款增长率

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统 表:2009 年主要房企新增银行授信情况 公司名称 首创 龙湖 泛海建设 绿城 绿地 万科 金地 凯德置地 SOHO 中国 方兴地产 方兴地产 雅居乐地产 世茂房地产 SOHO 中国 瑞安房地产 泛海建设 合 计 授信时间 2009 年 11 月 2009 年 10 月 2009 年 10 月 2009 年 9 月 2009 年 9 月 2009 年 8 月 2009 年 8 月 2009 年 6 月 2009 年 6 月 2009 年 5 月 2009 年 4 月 2009 年 4 月 2009 年 3 月 2009 年 3 月 2009 年 2 月 2009 年 1 月 额度(亿元) 100 180 200 100 300 500 300 250 100 45 200 200 150 100 130 78.6 2933.6 授信银行 建行 农行 建行 农行 国开行 建行 工行 中行、工行 招行 工行 中行 工行 农行 中行 农行 建行

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 3、企业:主流企业现有土地储备中约半数是 2007 年后新增,地价普 遍较高 万科、 保利、 中海、 绿城、 世茂五家企业当前土地储备均超过 2000 万*方米,其中万科、保利现有土地储备中超过 60%是 2007 年后获 得,中海、绿城、世茂现有土地储备中也有约一半是 2007 年之后增 加,这些地块的楼面价明显高于 2006 年前拿拿的地块。如万科 2004-2006 年间*均拿地成本不到 1500 元/*方米,但 2007 年后拿 地成本达 2852 元/*方米,增长*一倍。 从单个地块来看,成本推动房价的趋势更加明显:2009 年万科在 房山拿的两幅地块 ,楼面价分别为 5726 元/*方米和 6443 元/*方 米,受此影响,周边同质项目已从先前的 8000 元左右涨到现在的 10000 元左右,预计万科项目售价将在 12000 元以上。 与此类似,11 月 20 日大龙地产在顺义后沙峪摘得一幅容积率仅 为 0.62 的别墅用地,楼面价达 29859 元/㎡ ,而当前周边同类项目* 均售价约 30000 元。在该“地王”成交后数日,龙湖滟澜山、优山美地 等项目的二手房均价上涨了 2000-3000 元不等,涨幅约 10%。若该 项目 2011 年初推出市场,即使低价入市,售价也将超过 45000 元/ *方米(地价占比约 70%) ,未来两年周边房价可能年均增长 30%。 表:2007 年来万科等企业新增及当前土地储备
2008 年末土 地储备 万科 保利 中海 绿城 世茂 金地 2,294 1,828 2,527 2,516 2,550 1,133 当前土地 储备 约 2700 约 2000 约 3000 约 2800 约 2800 约 1400 2007 年后新 增土地占比 (估算) 69% 65% 49% 41% 50% 70% 2007 年 新增 1,142 754 1,030 1,022 1,070 1,136 2008 年新 增 680 594 279 428 319 90 2009 年 1-11 月新 增 935 700 1,154 208 230 277

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

4、地价:地王频现,成交总价多次刷新 与 07 年不同,今年的地王多位于一线城市,而 07 年在长沙、佛 山等二三线城市均出现了地王; 从竞得者来看,09 年地王的竞得者以国有企业或具有国资背景企 业为主,而 2007 年以民营上市公司为主。 表:2009 年 1-11 月中国住宅用地成交总价前 10 名(截至 11 月 23 日) 排名 城市 地块名称 徐汇区斜土街道 107 街坊龙华路 1960 号地块 土地面积 (㎡) 90193 规划建筑 面积(㎡) 266050 成交总价 (亿元) 72.45 楼面地价 (元/㎡) 27232 竞得方

1

上海

绿地

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 十字门商务区马 骝洲及北山咀地 块 长风 6B(B6)、 7C 地块 顺义区后沙峪镇 地块 科学城 KXC-F8-1-1 地 块 江北嘴 CBD 江北 体育公园地块 朝阳区广渠路 15 号 桂城街道 61、62 街区地段 江北区鸿恩寺地 块 庙岭村红凌路两 侧宗地

2

珠海

534708

1871479

70.18

3750

华发

3 4

上海 北京

142108 271565

312637 169126

70.06 50.5

22409 29859

中海 大龙

5

广州

306812

613624

43.41

7074

雅居乐 中海和 九龙仓 中化方 兴 中海 保利 大华

6 7 8 9 10

重庆 北京 佛山 重庆 大连

264916 119057 154780 596498 757500

1331442 280121 588164 1253100 1363500

41 40.6 38.2 38.1 37.48

3079 16200 6495 3040 2749

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表:2009 年 1-11 月中国住宅用地楼面地价前 10 名(截至 11 月 23 日) 城市 宗地名称 杨浦区新江湾城 D3 地 块 原东南面粉厂地块 白云区云祥路 五缘湾片区,内湾西侧 卢湾区第 104 街坊龙华 东路 810、 号和开* 852 路 71 号地块 浙江工商大学地块 杭一棉 A、B 地块 塘厦镇大坪村 五缘湾片区,内湾西侧 规划建筑 面积(m2) 65050 89822 9611 73773 217488 93941 142801 175820 139480 成交价 格(亿 元) 13.01 17.1 1.8 12.9 36.3 14.76 22.26 26.8 20.15 楼面地价 (元/m2) 20000 19038 18728 17486 16691 15712 15588 15243 14447 竞得方

上海 杭州 广州 厦门 上海 杭州 杭州 东莞 厦门

仁恒 广宇集团、杭州西 湖联合 富力 国贸金海湾 绿地 雅戈尔 远洋、莱福建设联 合 新万地产 国贸金海湾

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月 北京 朝阳区大屯路 224 号 60561 8.35 13788 金融街

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统

5、消费者:价格接受范围“水涨船高”,投资性购房逐渐入市 中国指数研究院对北京等八大城市的购房者调查显示,随着房价 的上涨,消费者对价格的接受范围也“水涨船高”如北京,选择 10000 元以下的购房者在从一季度的 60.1%下降到 48.6%, 三季度进一步下 降到 42.9%,而选择 12000-14000 元的购房者从 8.8%提高到二季度 的 15.0%,三季度进一步上升到 26.1%;总价方面,目标在 100-120 万元的购房者在三季度从 25.3%下降到 9.9%,而目标在 120-150 万 和 150-199 万的购房者均有较大程度的上升。 此外,由于通胀预期 i 的存在和住房本身具有投资和自住的双重 属性,投资性购房比重也在加大,而且房价上涨预期下,购房计划提 前的比重也有上升。

图:2009 年前三季度北京购房者目标价位(单价)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

8.8% 15.0% 25.8% 28.5% 48.5% 42.9% 26.1% 20.1%

60.1%

3月 10000以下 14000-15999

6月 10000-11999 16000-19999

9月 12000-13999 20000-24999

图:2009 年前三季度北京购房者目标价位(总价)
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

8.7% 26.3% 24.7% 21.9% 3月 100-119 50-69

11.1% 23.5% 27.2%

12.7% 31.5%

31.5% 25.3% 9.8% 120-149 50以下 6月 150-199 70-89 9月 200以上 90-99

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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望:2009 年 12 月 6、 关键因素:宽松货币政策转为从紧最快也将出现在明年二季 度末,到 2010 年底或 2011 年初才会对市场产生影响 根据高盛、中金等机构的研究和历史经验,中国货币政策往往更 关注物价水*而不是股价和房价等资产水*,中央政府在今年四季度 到明年*肽辏–PI 低于 4%,GDP 增速低于 10%) ,暂时不会调整 货币政策,房地产业的外部政策环境不会发生变化。11 月 27 日,中 央政治局会议表态:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政 策,提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。 历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物 价走势。在 CPI 较低时,宽松性货币政策仍将保持(截至今年 10 月, CPI 指数环比和同比仍下降,只是降幅不断缩小,预计到 11 月份转 入增长) ,加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在明年二季度 出台。 即使货币政策收紧,对市场产生影响可能要半年以上,也就是 2010 年底或 2011 年初,从紧的货币政策才会发挥作用,而且货币政 策的收紧(加息、缩紧银根)是一步步的,效果也需要慢慢释放。 图:1999 年来 CPI、房价、上证指数走势
12 250 200 9 150 6 100 50 0 0 1999-03 1999-09 2000-03 2000-09 2001-03 2001-09 2002-03 2002-09 2003-03 2003-09 2004-03 2004-09 2005-03 2005-09 2006-03 2006-09 2007-03 2007-09 2008-03 2008-09 2009-03 2009-09 (50) (100)

3

-3

CPI 指数(同比)

房屋销售价格指数(同比)

上证指数

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2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望:2009年12月

2010 年市场形势展望:
(1)供应:房地产开发投资和市场供给还将稳步增长,但部分城 市短期内仍面临供给不足。 企业资金实力加强后加大供给成为自然选择 国土资源部*期加大“囤地”调查力度 住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工 (2)需求:受价格上涨和担心政策可能变化的预期,一些地方的 交易量可能仍会波动,但全国市场交易量总体趋于*稳。 预计 2010 年,一些省市交易量受高房价的影响会下降,但多数 中西部地区特别是三四线城市,由于房价绝对水*和涨幅仍较低,交 易量仍可能增长,全国总的销售量会比较*稳。 (3)价格:房价高位并呈上升态势,但涨幅会趋缓。 宽松的货币政策将至少维持到*肽 主要城市成交量维持在高位 房价往往滞后于货币政策和成交量 购房者对住房保值增值的预期 开发企业失去快速推盘回笼资金压力 部分城市供不应求

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